Как оформить дарственную на квартиру – Пошаговая инструкция 2021

В жизни каждого человека вероятна ситуация, когда захотелось обменяться жилплощадью или сделать подарок детишкам, близкому родственнику или сделать очень приятно человеку, который помогал в трудную минуту. Чтобы проделать такую схему, необходима процедура дарения. Данный объект недвижимости допускается для каждого лица, которому изъявили желание сделать «подарок». Однако, стоит придерживаться всех тонкостей законодательной процедуры и подготовить пакет документов, потому что вас ждет целая процессия по смене собственника на недвижимость и оформление договора дарения.

Дарение квартиры (дарственная) – это соглашение, по которому имущество, имеющееся у дарителя, передается в качестве подарка (бесплатно) одаряемому (лицу, который получает подарок). Распространена такая процедура в семейных отношения, где кто-то захотел передарить квартиру ближайшему родственнику. Национальное законодательство не ввело термин «дарственная», а согласно закону, оформление прав путем подарка именуется договором дарения. Дарение недвижимости можно провести как с родными, так и с лицами, не связанными родственно. Такая разновидность популярна благодаря своей простоте и оперативности перехода всех прав к новому владельцу. 

О том, что такое дарственная на квартиру, что необходимо совершить, чтобы подарить квартиру или земельный участок, какая стоимость дарственной на квартиру и где ее можно провести, и пойдет речь в данной статье. 

Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно

Гражданским кодексом указано о составлении дарственной, что это совершение сделки, при которой имущество передается от владельца одаряемому. Процесс сделки должен производиться абсолютно бесплатно – это условие, идентифицирующее договор.  Заполнение дарственной на квартиру между родственниками – правовое действие, к которому предъявляются особые требования, наряду с другими договорными обязательствами. Составить договор дарения можно как у профессионального нотариуса, так и самостоятельно.

Кому нельзя сделать такой «подарок»: по закону запрещено дарить подарки на сумму более 3 тысяч рублей неким категориям лиц:

1. Сотрудникам сфер медицины, образование и других организаций от лица тех, кому оказываются услуги;
2. Государственным служащим и работникам муниципалитета, Банка России в связи с исполнением обязанностей;
3. Юридическому лицу, если даритель – другая организация.

Сколько стоит дарственная

Конечная цифра состоит из нескольких составляющих: формирование договора и сбора за государственную регистрацию.

Риелторы очень часто поднимают цену на такую услугу более 10 тысяч рублей за один бланк, а юристы занимаются таким вдвое дешевле. Единого тарифа не существует. Все зависит от того, куда и к кому вы обратились за услугами.

Нотариальное заверение договора расценивается выше: полпроцента от итоговой цены на квартиру (или части квартиры, которая будет отдана в виде подарка), но не меньше 3 тысяч рублей, еще около 5 тысяч на техническое оформление. То есть, минимальная стоимость оформления дарственной на квартиру у нотариуса – 7-8 тысяч рублей. Тарифы на технические моменты варьируются в зависимости от региона и действий нотариальной палаты. 

С февраля 2019 года оплачивать нотариальные услуги за отправку документа для регистрации в электронном формате не нужно – теперь процедура выполняется без дополнительных издержек. До этого момента, существовала необходимость доплаты юристу за удостоверение всех бумаг и передачу в исполнительные органы на регистрацию.

Как оформить дарственную на квартиру через МФЦ

Сотрудники Многофункциональных центров стоят на порядок дешевле всех описанных выше вариантов. Сколько стоит оформление дарственной — в пределах 2 тысяч рублей, хотя в столице эта цена на 500 рублей выше. Если заключить договор у них, то он проходит регистрацию в обычный период, отличительный от нотариального. 

Сколько стоит оформить дарственную самому. Если же заниматься всеми бумагами самостоятельно – платить никому, кроме регистратора не нужно. Если вы решили заняться этим нелегким делом собственноручно, вам стоит пройти три важных этапа: корректно составить договор с юридической точки зрения, его заверение сторонами и дальнейшая регистрация.

Захотели сэкономить и написать договор самостоятельно – ответственно отнеситесь к поставленной задаче, ведь любой недочет может повлечь за собой недействительность дарения.  

Для большего удобства – найдите на более-менее проверенном ресурсе или спросите у знакомых юристов бланк для сделки 2021 года и заполните его своими данными: 

• реквизиты участников сделки (ФИО, паспорта и место жительства);
• объект договора. Указываете тип недвижимого имущества (квартира, домик или участок) и его реквизиты местонахождения;
• точные характеристики «подарка» (квадратура, границы, сколько этажей, отличительные особенности и т.д.);
• бумаги, заверяющие право владельца на объект дарения;
• места для подписей сторон и момент сделки.

Без дальнейшей регистрации сделка не будет иметь законной силы и человек не сможет вступить в право собственности.  

Вся работа производится сотрудниками Регистрационной или Кадастровой палаты, а также оформление дарственной через мфц. Обязательное условие – регистратор должен находиться по месту расположения подарка или же месту жительства одного из участников контракта.

Участники с заполненным бланком дарения направляются в орган-регистратор, где заканчивают его заполнением подписями при регистраторе, вносят государственный сбор в размере 2 тысяч рублей и предоставляют пакет документов, имеющий:  

• Паспорт дарителя и одаряемого
• Три экземпляра договора (для каждой стороны + регистратор)
• Бумаги на недвижимое имущество
• Информацию из домовой книги
• Если владелец состоит в браке – письменное согласие второго супруга
• Если привлечен представитель – официальная доверенность на действия в рамках интересов участников
• Одобрение органа опеки (если одаряемый находится на воспитании опекунов или попечителей).

Данный список может не заканчиваться, ведь регистраторы в каждом регионе могут затребовать и другие документы. Заранее обратитесь в орган и узнайте, с чем нужно приходить. 

Специалист анализирует всю документацию и формирует заявление, под которым расписываются стороны сделки. После, под расписку, все бумаги забираются уполномоченным органом. Сроки регистрации – около 7 дней. Далее, одаряемый получает заверение о праве собственности на недвижимость.

Таким образом, если изъявили желание самому провести процедуру передачи квартиры родственнику – заплатите только 2 тысячи рублей. Предоставляя объект для близкого или постороннего человека, следует добавить налоговый сбор в виде 13 % от стоимости подарка. В таком случае, обычная купля-продажа смотрится куда выгоднее. Но, для самых близких родственников (в законодательном плане, не по русским обычаям – внучатые племянники самые родные, а троюродный брат так вообще) налог не уплачивается. К ним относятся: второй из супругов, бабушка, дедушка, сестры, братья, мать или отец, дети и внуки.

Когда нужно оформление дарственной на квартиру

Дарение – один из довольно популярных инструментов отчуждения имущества, задействован более для ближайших родственников, чем для посторонних субъектов. Главное обоснование – налоговое упразднение для передачи дома близкому. 

Одаренный проделывает всю процедуру подтверждая то, что он готов стать новым собственником. Оформление дарственной может быть нотариальным, так и создаваться без обращения к правоведам. Строгое правило – обязательность регистрации перехода прав.  

Акт дарения содержит в себе безвозмездное отчуждение имущества, в нашем случае – квартиры. Даритель должен иметь полную дееспособность для успешной процедуры. Права оформить сделку не имеет недееспособное лицо и его официальный представитель. 

Какие документы нужны для оформления

Для успешной регистрации акта стороны предоставляют договор дарения, не имеющий ошибок и схож с официальным государственным образцом. Затем, формируется заявление: дарителя – об отчуждении права на имущества; одаренного – о вступлении в новые права. 

Касательно заявлений и договора, то их можно загрузить с официального сайта Росреестра или заполнить у регистратора. Документы для оформления дарственной на квартиру:

• паспорта;
• документы, подтверждающие права владельца – решение суда, договор купли, дарения, обмена и т.д.;
• квитанция или чек об оплате пошлины (может пригодиться, чтобы регистратор зря не отказал в услугах).

Если объект находится во владении супругов – дополнительно подтверждение от мужа или жены, зависимо от ситуации. Также, дополнительные бумаги потребуются для несовершеннолетнего.

В договоре дарения квартиры между близкими родственниками приветствуется указание родственных отношений на бумаге. Это могут быть различные документы: свидетельство о рождении, браке и т.д. Это даст выгоду при уплате налога и нотариальных издержек. В остальных моментах, юридический акт составляется аналогично неродственным лицам. Если стороны пожелали скрыть свое родство – в договоре этот момент упускается. А льготные условия возможны только при предоставлении соответствующих документов для подтверждения.

Где оформить дарственную на квартиру — Пошаговая инструкция

Процедура передачи квартиры имеет несколько обязательных пунктов, выполняющихся последовательно. Результат – изменение записи в ЕГРН и завершение процесса дарения.

Как оформить дарственную — пошагово:

1. Собираем пакет документов.
2. Заполняем договор и скрепляем подписями.
3. Направляем все бумаги на регистрацию.
4. Получаем ответ на руки.

Теперь детально о каждом шаге.

№1 Собираем пакет документов

Цель данного процесса – проверка квартиры на соответствие техническим документам и отсутствие долговых обременений. От результатов проверки зависит, можно ли имущество отдать родственнику вообще.

Документ	Для чего нужен
Свидетельство о праве собственности	До 2016 года – единственный документ на жилье. Он показывает, на каком основании даритель — собственник. Если такового документа не имеется – берем выписку из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН	База для нашего пакета. Нужно оформлять в любом случае. Имеет всю информацию о хозяине, долгах и обременениях. Если есть последние – регистрации вам не видать.
Справка о неимении долговых обязательств	Показывает, что все счета по коммунальным погашены. Если имеется капитальный ремонт – берем дополнительную справку из регионального фонда.
Выписка из домовой или справка о составе семьи	Определяем временных и постоянных жителей имущества. Временные выселяются без проблем, а вот постоянные – нет.
Согласие жены или мужа на дарение	Если квартира – общее имущество, требуется дополнительное письменное согласие.
Техпаспорт	Поможет выяснить, имеется ли противоправная перепланировка.
Доверенность от нотариуса	Если один из контрагентов не может лично подписать или передать бумаги.

№ 2 Составление самого договора

Письменная форма — обязательна. В содержании указывается ряд параметров, по которым договор считается действительным. Итоговый документ заверяется сторонами или их представителями (если такие назначены).

В тексте обязательно указываем:

• Название акта.
• Реквизиты времени и даты написания.
• Информацию о сторонах.
• Формулу юридического акта: «даритель передал на безоплатной основе в собственность, а одаряемый принял как дар «квартиру»». Очень важно, чтобы одаряемый признал переход подарка – иначе сделки не существует.
• Описание жилого помещения с подробными характеристиками.
• Основание, на котором владельцем был даритель.
• Список с постоянными жителями или то, что квартира пустует.
• Процедура передачи жилья.

№3 Где оформить

Последний этап – внесение новых данных в ЕГРН. Для этого заранее приготовьте:

• оригиналы паспортов сторон;
• 3 оригинальный экземпляра договора;
• чек и копию квитанции об уплате сбора за регистрацию;
• оригинал правоустанавливающего документа;
• согласие второго супруга в 2-х экземплярах.

С этими бумагами обращаемся в регистрационную палату по предварительной записи или по очереди.  В момент приема дополнительно нужно подписать заявления, сформированные регистратором.

После, все документы под расписку уходят на регистрацию. Стандартно, процесс переписи прав занимает около 5-14 рабочих дней.

В результате работы регистратора вы получаете: довогор дарения и новую выписку из реестра о собственнике-одаряемом. Процедура оформления завершена.

Обязателен ли нотариус

Обычное дарение квартиры близкому родственнику не требует дополнительного участия работника нотариальной конторы. Но, без него не заключить сделку в некоторых вариантах:

• если сторона — несовершеннолетний;
• если передается часть квартиры.

Игнорировать момент не получится – Росреестр просто откажет вам в регистрации. Сделка проходит у нотариуса на всех этапах. Он формирует акт, объясняет все моменты участникам и направляет на регистрацию. Такая процедура занимает всего до 3-х дней.

Особенности дарственной на квартиру

Форма бумаги

Согласно законодательству, дарение может проходить как устно, так и письменно. Но, для недвижимости иная ситуация – обязательная письменная форма с регистрацией в Реестре. Если сделка не в письменном виде – она считается недействительной; если процедура без регистрации – договор не заключен. Обойтись простой передачей всех бумаг на имущество не выйдет.

Как упоминалось ранее, при особенностях договора дарения, нотариус нужен только при участии несовершеннолетнего или передачи доли в недвижимости. 

С начала августа 2019 года изменена процедура обязательного участия работника нотариата в актах передачи доли.  Если квартира как целое передается по частям, но в рамках одного договора – нотариуса можно не звать. Все владельцы смогут распорядиться своими правами без участия нотариуса. Но, когда дарит только один из хозяев – о нотариусе нужно не забыть.

Какие требования предъявляются к участникам сделки

Есть требования к дарителю, которые нельзя упускать:

1. Дееспособность. Подарить квартиру может тот, кто владеет здравым умом и понимает юридические последствия своих действий. Например, 15-летний Саша передарить свою недвижимость не сможет.  
2. Психическое состояние и ответственность за действия. Договор могут признать в суде недействительным, если докажут, что его подписывали под насилием или угрозами.
3. Право владения. Человек не может подарить имущество, хозяином которого он не является.

Дарение квартиры между юридическими лицами невозможно по закону – одна организация не имеет права отдать другой помещение. Но, если таковое в праве собственности директора, то он может заключить сделку как физ. лицо. Или наоборот: фирма может отдать жилье одному из сотрудников. 

Расценки на составление договора дарения

Итоговая сумма, которую придётся отдать за юридический процесс, складывается из трёх варьируемых составляющих:

• налог на доход;
• плата нотариусу;
• государственный сбор за перерегистрацию права на квартиру (2 тысячи рублей).

Так как мы дарим квартиру ближайшему родственнику – от первого пункта мы освобождаемся. Нотариус тоже не всегда нужен, поэтому, остается только госпошлина. 

К консультации нотариуса также обращаются в любом случае, когда стороны боятся за риск оспаривания правового акта или других моментов, мешающих провести процедуру (например, низкий уровень правовых знаний). 

Какие сроки действия дарственной

Срок законной силы дарственной на недвижимость –  спорный юридический момент, в варианте самостоятельного оформления.  Если бумаги не поступили на регистрацию, то срок на выполнение таковой – 3 года с момента заключения акта. Стоит повторить, что срок дарственной в таком случае – не более 3-х лет.

Но, если контракт прошел регистрацию, то о сроке действия не упоминается. Все дело в том, что документ как бы «прошел свой путь» и уже не нужен для получения прав. Имущество уже передали и в реестре это значится.

Юристы говорят, что один факт составления бумаги сложно доказать. Особенно в случаях, когда даритель решил повременить с регистрацией, а через несколько лет решил расторгнуть все условия. Доказать, что документу нет 3-х лет почти нереально. Поэтому, чтобы избежать рискованных моментов, лучше сразу пройти все шаги для оформления дарственной.

Сроки нотариально заверенного акта

Только после регистрации бумага вступает в правовую силу. С времени внесения информаций в реестр, такой акт считается бессрочным. Простыми словами – время дарственной не ограничено во времени. Обжаловать такое можно только при помощи суда.

Но, если дополнительно нужно указать момент или время начала действия договора – отдельно пишем это в содержании. Например, если дедушка хочет подарить внучке свой дом после смерти, то указывается точный момент начала действия акта – смерть дарителя. 

Можно ли оспорить дарственную и каким образом

Оспорить процедуру передачи подарка возможно. Первый вариант касается супругов, когда один из них подарил квартиру без согласия второго в письменном варианте. Случается такое крайне редко, но имеет право на существование. По стандарту, регистратор отказывает в переписи имущества, если отсутствует согласие второго супруга. В любой ситуации, оспаривание дарения – судебный процесс со своим сроком для предъявления заявления — в течении 1-3 лет после появления основания для обращения в суд. Все очень проблематично, и без профессиональной правовой помощи точно не обойтись.

Также, договор могут обжаловать арбитражные управляющие или служба судебного исполнения, если даритель в долговой яме после судебных решений, которые могут покрыться исключительно недвижимостью, как единственным средством лица для возмещения долга.

Налоги

Кто платит налог при дарении имущества

По законам Российской федерации дарственная на жилое помещение между родными не облагается ставкой по НДФЛ. Семейным кодексом установлено, что к ближайшим родственникам дарителя можно отнести: второй из супругов, дети и внуки, родители, бабушка и дедушка, братья и сестры. При оформлении сделки нужно предоставить юридическое освидетельствование родства между лицами (свидетельство о браке, свидетельство о рождении и другие акты). Если участники – не близкие по родству, то налог по 3-НДФЛ платит получатель квартиры. Он должен отдать в государственную казну 13% от цены квартиры на день оплаты.  

Такая ставка назначается только для резидентов страны (резидент – лицо, проживающее на территории государства более полугода; не обязательно может иметь гражданство страны пребывания), а для нерезидентов процент еще выше – аж 30%. Налог считается по рыночной или кадастровой стоимости на имущество-подарок. 

Госпошлина при оформлении дарения

При оформлении акта дарения участникам стоит заплатить государственный сбор только за перерегистрацию права собственности на квартиру (ранее требовалось доплачивать за регистрацию и самого договора, согласно Гражданскому кодексу). Стоимость дарственной – 2 тысячи рублей.

Иных налоговых обложений для дарственной на квартиру законом не предусмотрено.

Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру

Как и в любом акте с недвижимым имуществом, дарственная на квартиру имеет свои плюсы и минусы. Поэтому, каждый участник должен предварительно продумать все моменты и окончательно решить для себя: стоит ли это того. 

Достоинства

К плюсам договора относятся: 

• Простота в оформлении и регистрации. Если никаких проблем с квартирой раньше не было, то хватит одного правильно составленного документа, скрепленного подписями и поданного в орган регистрации.  Если имеются затруднения – профессиональная консультация нотариуса не повредит. 
• Можно точно указать время или момент перехода прав на квартиру по договору. Если иное не установлено договором, то сделка совершена с момента подписей. Дарителем стоит упомянуть важное условие. К примеру, жилье может передаваться в качестве подарка в случае смерти лица или свадьбы. 
• Если дом передается для близкого, то процедура не облагается ставкой по НДФЛ.

Недостатки

Свои минусы тоже имеются: 

• Возможность обжаловать соглашение. Процесс редкий и юридически сложный – но возможный. Договор обязаны признать недействительным если: даритель был психически нездоров; все проводилось под насилием, угрозами или шантажом; даритель не осознавал своих действий в момент подписания. 
• Абсолютный переход прав без дополнительных требований со стороны прошлого владельца. После регистрации прав, даритель не может ничего предъявить по отданному имуществу. То есть, если новый владелец потребует немедленно освободить квартиру, то вы ничего с этим не поделаете. 
• Обязательное согласие совладельцев. Если отдаете долю (комнату) – обзаведитесь согласием других хозяев. 
• Отметим, что реальность всей сделки будет доказана только после внесения данных в реестр. Если последовал отказ, то вся сделка может признаться недействительной.

Таким образом, дарственная на дом имеет свои плюсы и минусы, требуемые учета при прохождении всей юридической процедуры.

Ситуации

Что лучше выбрать при оформлении квартиры родственнику: дарение или купля-продажа

Если заключаете договор купли-продажи, то огромная денежная нагрузка лежит на покупателе имущества. Для дарения же, в большей мере, можно обойтись подоходным налогом для одаряемого.  

Выбор варианта передачи стоит осуществлять на основе характеристики объекта недвижимости, наличии родственных связей и их близости, а также, не упуская из виду риски на плечах сторон при заключении сделки.  

Если жилье находится у персоны, решившей его передать, более трех лет и около года никакая собственность из недвижимости не продавалась, а стороны – не родственники, то логичный результат – купля-продажа с разделением трат на юридические услуги между контрагентами. Если же вы решили сделать подарок родному человеку – ограничьтесь тратами за услуги регистратора и нотариуса в рамках дарственной. 

Кроме того, имеются другие моменты, кроме денежных, влияющие на выбор в пользу того или иного документа, так что, юридическая помощь не помешает.

Дарственная или завещание что лучше

Завещание может оформляться в любой момент, как и отменяться собственником квартиры. Любые правки, влияющие на содержание бумаги, отменяет все предыдущие соглашения – у владельца полный контроль над своим имуществом до самого момента кончины.

Также, завещание может быть написано в секретном варианте, содержание которого проявится одаренному только после смерти хозяина.

Только завещанием можно выразить волю обоих супругов. Они могут подарить имущество в случае своей смерти любому из родственников. Если составляется одно завещание на двоих – право собственности на долю переходит мужу или жене в случае смерти второго. 

Также, можно сформировать завещательный отказ – передать право исполнения последней воли одному лицу для третьей стороны – не обязательно близкому из семьи.  По стандарту, исполнитель воли умершего не имеет прав на имущество, указанное в документе.

Как оформить дарственную на долю в квартире

Если вы хотите передать долю в квартире, а не все жилье, то помимо информации о подарке, обязательно необходимы данные и согласия от других владельцев жилья на реализацию передачи. Их права на квартиру в законной силе. 

Как оформить дарственную

Самое проблемное в том, как оформить дарение квартиры – определение доли в жилье, если таковая не проделана ранее. Если в домовой указано просто право собственности совладельцев, то для дарения необходимы четкие данные о доли одного из собственников. Здесь нужно заказать перераспределение долей с обязательным участием всех владельцев. Тогда, вы сможете оформить дарственную на квартиру, например, на дочь.

Долю невозможно отдать, если она находится под кредитными обязательствами или на судебном аресте. 

Как узнать есть ли дарственная на квартиру

Акт дарения, который не прошел процедуру регистрации в Росреестре, после кончины дарителя не имеет правовой силы. Чтобы ответить на вопрос: «как узнать есть ли дарственная на квартиру», возможно узнать только если имущество уже подарено кому-то, обратившись с запросом в ЕГРП и получив выписку о состоянии имущества на момент обращения.

Можно ли оформить дарственную без присутствия одаряемого

Дарственная на квартиру должна быть составлена в письменном варианте с указанием всех условий и реквизитов. Должны быть точные характеристики передаваемого жилья и его местонахождение. 

Для формирования договора нужно согласие всех сторон. Согласно закону, без подписи акт будет недействительным. Поэтому, можно ли оформить дарственную без присутствия одаряемого – ответ: почти никак. 

Однако, выход из ситуации тоже есть. Если одаряемый передал права третьему лицу на заполнение договора и подпись путем доверенности, то этот человек может проделать всю процедуру за него. Квартиру он не получит, а только исполнит задание субъекта. Доверенность – право поручения, а не документы на дом, так что переживать не стоит.

Можно ли переписать дарственную

Если даритель, на имеющихся по закону основаниях, не захотел в последствии передавать свою квартиру родственнику, то он имеет право переоформить квартиру. Как переоформить дарение на квартиру: отменить договор дарения или составить согласие сторон. В любом случае, возможен судебный процесс, так как одаряемый просто так от своих прав не отступит.  

Теперь вы знаете, как переоформить квартиру на другого родственника, допустим, сына.

Когда вступает в силу дарственная на квартиру

Всего имеется два вида дарственных, в которых варьируется момент вступления акта в законную силу:

1. С момента подписания сторонами документ – полноценный юридический акт, охраняемый государством.
2. В оговоренные сроки — в дарственной указывается точное событие или время, после которого все условия набирают законной силы (например, после смерти дарителя).

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Такая возможность имеется, но только при согласии банка. Банк – владелец квартиры с ипотекой до того времени, пока весь кредит не будет выплачен. До того момента – это гарантия безопасности всего соглашения. Ипотечное законодательство гласит, что ипотекодержатель не может полноценно пользоваться всеми правами на объект залога, пока не выплатит всю ипотеку. Без разрешения можно только прописать жителей в квартире или выписать родственника.

Как оформить договор дарения на квартиру и получить согласие банка?

Почти невозможно. Банки не глупы, и не пойдут на такую рискованную сделку. Причина — большие риски при смене владельца. Банк должен иметь понимание того, что прошлый владелец обладает суммой для погашения кредита.

Таким образом, дарственная на квартиру между близкими родственниками – простой, но в то же время, заковыристый процесс. Вы можете составить договор дарения самостоятельно для большей экономии, но и юридическая помощь не помешает, ведь не каждый имеет знания в гражданском праве и формировании договоров. При соблюдении всех процедур, квартира без проблем и лишних налоговых обложений перейдет в собственность вашему близкому человеку. Теперь вы знаете, как оформить дарственную на сына или дочь, или любого другого родственника.